Výpočet chráněného obydlí

Insolvenční zákon ve své novele účinné od 1.6.2019 v ustanovení § 398 nově upravuje způsoby oddlužení a to zpeněžením majetkové podstaty a plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty.

Protože při obou způsobech oddlužení je dlužníku zpeněžován hodnotný nezajištěný majetek, přišel zákonodárce s institutem chráněného obydlí, které v režimu oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty stanoví (§ 398 odst. 6 insolvenčního zákona), že dlužník není povinen vydat ke zpeněžení své obydlí, jehož hodnota nepřesahuje hodnotu určenou Nařízením vlády č. 189/2019 Sb. účinné od 1.8.2019. Úmyslem zákonodárce bylo z důležitých sociálních důvodů chránit dlužníkovi jeho přiměřené obydlí a zachovat mu tak určité minimální materiální zázemí. Částka na zajištění obydlí v dlužníkově bydlišti odpovídá kupní ceně věci srovnatelné s obydlím dlužníka.

Na zajištěný majetek institut chráněného obydlí dle názoru autorů tohoto článku nedopadá. Nadále maj zajištění věřitelé í právo požádat o zpeněžení zajištěného majetku bez zřetele k tomu, jedná-li se snad o chráněné obydlí. Rovněž tak institut chráněného obydlí nedopadá za způsob oddlužení zpeněžením majetkové podstaty (§ 398 odst. 2 insolvenčního zákona), neboť chráněné obydlí podle ustanovení § 398 odst. 6 insolvenčního zákona odkazuje toliko na ustanovení § 398 odst. 3 insolvenčního zákona, které definuje rozsah zpeněžovaného majetku v režimu oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty. Institut chráněného obydlí nedopadá ani ostatní způsoby řešení úpadku, tedy na konkurs a reorganizaci.

Zaznamenali jsme však i názory opačné, tedy že ochrana obydlí dopadá i na zajištěný majetek. S tímto názorem se ale nemůžeme ztotožnit, neboť by došlo k nespravedlivému znevýhodnění zajištěných věřitelů, kteří by, oproti věřitelům nezajištěným, nebyli uspokojeni vůbec – zajištěný věřitel se musí do řízení přihlásit přihláškou, musí se dovolat zajištění (aby se stal zajištěným věřitelem) a pak má právo na uspokojení ze zpeněžení zajištěného majetku. Pokud se zajištění nedovolá, jde o věřitele nezajištěného. Pokud se zajištěný věřitel uspokojuje jen z výtěžku zpeněžení zajištění (§398 odst. 4 IZ in fine – novelou doplněné ustanovení), pak by úvaha o tom, že institut chráněného obydlí má absolutní přednost před právem zajištěného věřitele požadovat zpeněžení zajištěného majetku, poškozovala zajištěného věřitele, který by neměl nárok na jakékoliv plnění.  Náš názor pak má oporu v ust. §398 odt. 6 IZ in fine, kdy ustanovení o tom, co dlužník není povinen ke zpeněžení,  odkazuje na ust. §409 odst. 4 IZ, které upravuje právo zajištěného věřitele požádat o zpeněžení zajištěného majetku.

Obydlím je každá věc užívaná k zajištění bytových potřeb dlužníka. Může se tedy jednat jak o věc nemovitou, jakou je obvykle bytová jednotka, dům či dům a pozemek tvořící funkční celek. Obydlím může být ale i zahradní chatka sloužící dlužníku k bydlení nebo část věci užívané k témuž účelu, jestliže je bytem, tedy obvykle spoluvlastnický podíl na bytovém domě. Nebo se může jednat o věc movitou, jakou je například maringotka. Případně se může jednat i o právo, typicky podíl v bytovém družstvu s právem k užívání bytu. Pozemek je součást obydlí, pokud s ním tvoří funkční celek a je nezbytný k řádnému užívání obydlí zejména jako pozemek zajišťující přístup k obydlí či pozemek společně užívaný s obydlím, který s obydlím souvisí a zpravidla je společně oplocen (typicky zahrada za domem). Zde bude nutné posuzovat, zda takový pozemek není nepřiměřeně velký a zda by bylo možné od stávajícího pozemku jeho část oddělit a samostatně zpeněžit. Konstrukt chráněného obydlí se nepoužije na obydlí, které dlužník nevlastní a není tedy součástí majetkové podstaty v insolvenčním řízení. Pokud dlužník bydlí v nájemním či podnájemním bydlení, u příbuzných, na ubytovně apod., není takovéto obydlí dlužníka předmětem posouzení jeho chráněnosti, neboť do majetkové podstaty dlužníka nespadá.

Má-li dlužník více obydlí, může být chráněným obydlím pouze jedno z nich, to platí i pro manžele ve společném oddlužení manželů. Chráněným obydlíme je pak to obydlí, kde se dlužník zdržuje převážně (tuto skutečnost bude muset správce prověřit a vyhodnotit), neboť účelem institutu chráněného obydlí je zachování materiálního zázemí pro dlužníka, nikoli prostá ochrana jeho majetku.

Výpočet hodnoty chráněného obydlí

Hodnota chráněného obydlí je částka odpovídající kupní ceně přiměřeného obydlí v místě dlužníkova bydliště a v daném čase a to s přihlédnutím k zohledňovaným osobám (§ 3 Nařízení vlády). Zdrojovými statistickými daty pro výpočet hodnoty chráněného obydlí jsou reálné kupní ceny z uskutečněných převodů vlastnického práva k nemovitostem evidované Českým statistickým úřadem. Výpočet chráněného obydlí rozlišuje mezi domem a bytem, přičemž cokoli není domem je považováno za byt (tedy i družstevní podíl či maringotka).

Hodnota obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení (tedy hodnota chráněného obydlí) je výsledkem Částky na zajištění obydlí v dlužníkově bydlišti upravené o Koeficient zohledňovaných osob, kdy Částka na zajištění obydlí je Statistickou hodnotou obydlí upravenou o Koeficient růstu cen nemovitostí.

Statistická hodnota se určuje na základě průměrné kupní ceny v místě dlužníkova obydlí (u domů za m3 a u bytů a ostatních obydlí za m2) a průměrné velikosti nemovitosti v místě dlužníkova obydlí (u domů za m3 a u bytů a ostatních obydlí za m2). Do výpočtu Statistické hodnoty tak vstupuje jak velikost obce, kde se nachází dlužníkovo obydlí, tak okres a kraj (v případě Prahy pak její městské části), kde se nachází dlužníkovo obydlí. Tato statistická hodnota je shora omezena částkou odpovídající dvojnásobku průměrné kupní ceny v celé ČR (u domů za m3 a u bytů a ostatních obydlí za m2) a průměrné velikosti nemovitosti v celé ČR (u domů za m3 a u bytů a ostatních obydlí za m2).

Koeficient růstu cen nemovitostí upravuje Statistickou hodnotu bydlení o vývoj cen nemovitostí za období 4 let před prohlášením úpadku dlužníka a to za účelem zohlednění časového vývoje cen na nemovitostním trhu.

Takto vznikne Částka na zajištění obydlí, která je dále upravena o Koeficient zohledňovaných osob.

Koeficient zohledňovaných osob snižuje či zvyšuje hodnotu chráněného obydlí podle počtu osob, které s dlužníkem žijí ve společné domácnosti a ke kterým má dlužník současně povinnost poskytovat výživné. Správce bude muset pečlivě odlišovat osoby, které v obydlí jen bydlí bez povinnosti dlužníka poskytovat výživné, či zda tyto osoby zde žijí trvale nebo jen uměle navyšují tento koeficient. Bydlí-li dlužník sám (a není tedy žádných zohledňovaných osob), je tento koeficient menší než 1 a hodnotu chráněného obydlí (mírně) snižuje. Nebydlí-li dlužník sám (tedy bydlí-li s dlužníkem i zohledňované osoby), je tento koeficient 1 nebo vyšší a hodnotu chráněného bydlí nesnižuje nebo dokonce zvyšuje. Hodnotu chráněného obydlí může zvýšit až o 60 % a to v případě, že je dlužníkovo obydlí bytem a s dlužníkem zde bydlí 4 a více zohledňovaných osob.

Jestliže výpočet hodnoty chráněného obydlí vychází z rozhodných statistických dat za období před rozhodnutím o úpadku, potom hodnota chráněného obydlí se v průběhu insolvenčního řízení nemění a jedná se o pevnou částku.

Hodnota chráněného obydlí se následně stává laťkou, se kterou se porovnává hodnota dlužníkova obydlí.

Citlivost výpočtu hodnoty chráněného obydlí

Zdá se, že hodnota chráněného obydlí je nejvíce citlivá na dva faktory.

Prvním je lokalita obydlí. Nikoli překvapivě obydlí v lepších lokalitách mají vyšší hodnotu zobrazenou především ve statistické hodnotě obydlí. Statistická hodnota ale neroste nade všechny meze a je, jak již bylo popsáno, shora omezena. Toto omezení shora vstupuje do výpočtu hodnoty chráněného obydlí především v centrech velkých měst. Do faktoru lokality však dále vstupuje administrativní členění obcí. Řada obcí je administrativně včleněna pod města a to i pod města relativně vzdálená. V takovéto obci se pak pro výpočet statistické hodnoty obydlí použijí hodnoty z města a výsledná hodnota chráněného obydlí odpovídá městu a nikoli vesnici. Takováto hodnota chráněného obydlí se může lišit od hodnoty chráněného obydlí ve vedlejší obci (která však už po město administrativně nespadá) i o desítky procent.

Druhým zásadním faktorem pro výpočet hodnoty chráněného obydlí je koeficient zohledňovaných osob. Bydlí-li dlužník například sám, není zde žádné zohledňované osoby. Potom je hodnota chráněného obydlí diskontována o 15 % v případě bytu nebo dokonce o 30 % v případě domu. Naopak bydlí-li dlužník se 4 a více zohledňovanými osobami, potom je hodnota chráněného obydlí navýšena o 15 % v případě domu či dokonce o 60 % v případě bytu. Koeficient zohledňovaných osob se tak v některých případech stává zdaleka nejdůležitější proměnnou, která by měla být pečlivě správcem posuzována.

Ideální podíl

Vlastní-li dlužník ideální podíl bytu, potom hodnota dlužníkova chráněného obydlí se vypočte jako hodnota chráněného obydlí pro byt násobena spoluvlastnickým podílem.

Vlastní-li dlužník ideální podíl na domu, bude způsob výpočtu hodnoty dlužníkova chráněného obydlí záviset na skutečnosti, zda dlužník obývá v domě samostatnou jednotku. Pokud ano, určí se hodnota obydlí jako hodnota chráněného obydlí pro byt (viz § 1 odst. 1 písm. b) Nařízení vlády. Pokud nikoli, určí se hodnota obydlí jako hodnota chráněného obydlí pro dům násobena spoluvlastnickým podílem na domě.

Závěr

Institut chráněného obydlí je úpravou, která v praxi bude přinášet možné výkladové problémy, je zde řada otázek, které zákonodárce nevyřešil. Na druhou stranu, pokud se prosadí názor, že ochrana obydlí nemá přednost před právem zajištěného věřitele žádat zpeněžení majetku, pak případů, kdy obydlí není předmětem zajištění je tak málo, že institut ochrany obydlí bude používán jen okrajově

Autoři:

PhDr. Pavel Körner, Ph.D.

Mgr. Lukáš Stoček

ohlášení společníci insolvenčního správce AAA INSOLVENCE OK, v.o.s.

 

Pokud využíváte software Insolvenční správce, zahrnuje kalkulačku, která  vypočítá chráněné obydlí automaticky. Více informací najdete zde

Sdílet