Předkupní právo k nemovité věci po 1. 1. 2018 – část 3

7) Problematické případy zpeněžování mimo dražbu

I. Předkupník je osoba, pro niž platí zákaz nabývání majetku v insolvenčním řízení (§ 295 insolvenčního zákona)

Věci náležející do majetkové podstaty (i když k jejich zpeněžení došlo dražbou) nesmí nabývat:

• dlužník,
• osoby dlužníkovi blízké (§ 22 o.z.) a 
• osoby, které s dlužníkem tvoří koncern (§ 79 z.o.k.^[11]),

a to i když jim svědčí (i zákonné) předkupní právo.

Uvedený zákaz nabývání majetku zahrnuje rovněž:

a) vedoucí zaměstnance dlužníka (§ 33 odst. 3 a § 73 odst. 3 zákoníku práce^[12]), a osoby jim blízké,

b) osoby, které vykonávaly v posledních 3 letech před zahájením insolvenčního řízení nebo po jeho zahájení rozhodující vliv na provoz dlužníkova podniku nebo podstatnou měrou ovlivňovaly jeho jinou majetkovou činnost,

c) společníky dlužníka, je-li jím jiná obchodní společnost než akciová,

d) akcionáře dlužníka, kterým je akciová společnost, pokud jim patří akcie odpovídající více než desetině základního kapitálu,

e) prokuristy dlužníka,

f) členy a náhradníky věřitelského výboru, kterým schůze věřitelů neudělila souhlas s nabytím věci z majetkové podstaty,

g) osoby tvořící s členy a náhradníky věřitelského výboru podle písmene f) koncern a osoby členům a náhradníkům věřitelského výboru podle písmene f) blízké (účinné od 1.7.2017).

Věci náležející do majetkové podstaty nesmí být na řečené osoby převedeny ani ve lhůtě 3 let od skončení insolvenčního řízení.

Právní jednání uskutečněná v rozporu s výše uvedeným jsou neplatná; považují se však za platná, pokud se ten, kdo je jimi dotčen, neplatnosti nedovolá. Neplatnosti se nemůže dovolávat ten, kdo ji sám způsobil.

Insolvenční zákon tedy pro řešené porušení ust. § 295 insolvenčního zákona volí koncepci relativní neplatnosti právního jednání (§ 586 o.z.). Insolvenční správce by měl po zjištění, že věc byla nabyta vyloučenou osobou, zpeněženou věc znovu sepsat do soupisu majetkové podstaty a znovu zpeněžovat. Kupující by o tom měl být vyrozuměn a má-li za to, že nedošlo k porušení zákazu nabývání, může podat vylučovací žalobu.

Soud může povolit výjimku ze zákazu nabývání (tedy nabývání povolit). Učiní tak:

• na návrh budoucího kupujícího,
• v odůvodněných případech a
• po vyjádření věřitelského výboru.

Tato výjimka se netýká členů věřitelského výboru a jejich náhradníků, případně osob jím blízkých nebo tvořícím s nimi koncern.

Má-li k nabytí věci dojít až po skončení insolvenčního řízení, rozhodne o tomto návrhu soud samostatně a tuto výjimku může v takovém případě povolit i členům věřitelského výboru a jejich náhradníkům, případně osobám jim blízkých nebo tvořícím s nimi koncern.

„Smyslem zákazu nabývání svrchu řečenými osobami je především zamezit takovým spekulacím s majetkem, jejichž výsledkem by bylo jen to, že se těmto osobám podaří v relativně krátké době pro sebe (či skrytě pro dlužníka samého) ke škodě věřitelů znovu získat zpět zpeněžovaný majetek, tedy ve své podstatě má toto ustanovení mimo jiné bránit podvodným úpadkům. Při vědomí této skutečnosti je proto třeba nahlížet na žádosti těchto osob o udělení výjimky. Tu lze připustit především tam, kde vstřícným přístupem soudu k danému požadavku nebudou věřitelé poškozeni, resp. tam, kde lze důvodně očekávat, že míra uspokojení jejich nároků nebude nižší oproti stavu, kdy daný zákaz bude striktně zachován.“^[13]

Není-li předchozí výjimka ze zákazu nabývání předkupníkovi soudem udělena, předkupník nemovitou věc nabývat nemůže a insolvenční správce nemá povinnost mu věc nabízet a kupní smlouvu s ním uzavírat.

II. „JZD“

Předkupní právo nezaniká jen proto, že předkupníků je více až mnoho. Jedná se typicky o spoluvlastnictví zemědělských pozemků.

Insolvenční správce zasílá nabídku všem předkupníkům. Je-li spoluvlastněno více pozemků o různých podílech, je vhodné vyhotovit více samostatných nabídek.

Uplatní-li předkupní právo více předkupníků najednou, tak budou mít právo zpeněžovaný podíl odkoupit všichni, a to v poměru dle jejich podílů na nemovité věci (vzájemný poměr se počítá dle výše podílů jen těch spoluvlastníků, kteří své předkupní právo uplatnili).

III. Garážová a parkovací stání, sklepy

Mohou nastat 4 situace, jak jsou garážová či parkovací stání a sklepy vedeny v katastru nemovitostí (vyplývá z prohlášení vlastníka nebo smlouvy o výstavbě):

a) Pokud jsou součástí nebo příslušenstvím bytu, zákonné předkupní právo nikdo nemá.

b) Pokud jsou součástí podílu na společných částech domu (pozemku), předkupní právo nikdo nemá, protože společné části nejsou obchodovatelné, lze k nim jen získat právo užívání.

c) Jsou-li samostatnou jednotkou, zákonné předkupní právo také nikdo nemá, jednotka je samostatně zpeněžitelná.

d) Jsou-li však součástí samostatné jednotky (jedna garážová jednotka o 50 parkovacích místech), která má více spoluvlastníků, v takovém případě mají tito spoluvlastníci zákonné předkupní právo.

Možná řešení:

• jednat, jednat, jednat,
• dle ust. § 2149 odst. 2 o.z. může prodávající požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození – je-li s ohledem na místní poměry vyloučena představa koupě bytu bez současné koupě garáže, je možné postupovat dle cit. ustanovení,
• nejkrajnějším řešením je upravit poměr cen bytu a garáže, čímž vzhledem k ceně může garáž ztratit na atraktivitě a předkupník na zájmu;

je však třeba k tomuto řešení přistupovat rozumně, nesmí se jednat o zjevnou úpravu, takový postup by mohl založit odpovědnost insolvenčního správce za škodu a právo předkupníka požadovat převedení garáže za cenu obvyklou po nabyvateli.

IV. Příjezdové komunikace

Typicky jde o satelitní městečka s jednou příjezdovou komunikací pro 20 domů; developer příjezdovou komunikaci převedl do podílového spoluvlastnictví dvaceti vlastníkům zmíněných domů. 

Nejedná-li o přidatné spoluvlastnictví (§ 1223 o.z.; což by plynulo přímo z výpisu z katastru nemovitostí), mají spoluvlastníci příjezdové komunikace zákonné předkupní právo.

V extrémním případě to může vést ke ztrátě přístupu k domu a např. nemožnosti financovat koupi z hypotečního úvěru.

V. Závod, statek, hromadná nemovitá věc

§ 2149 odst. 2 o.z.

„Zavázal-li se koupěchtivý koupit věc společně s jinými za souhrnnou cenu, zaplatí předkupník poměrnou část souhrnné ceny.

Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození.“

Stejné se týká i výše zmíněného případu spoluvlastněného garážového stání při prodeji za jednu kupní cenu.

Dále citováno podle komentáře k o.z.^[14]:

„Předkupní právo by se v zásadě mělo vztáhnout pouze na věci předkupním právem zatížené. Využití předkupního práva pouze k jedné izolované věci by mohlo poškodit jistý funkční celek. Jeho rozpadem by zároveň odpadl i účel, který strany kupní smlouvy sledovaly a který vedl koupěchtivého k uzavření kupní smlouvy.

Pro případ, že by prodejem jedné z více prodávaných věcí vznikla prodávajícímu újma, připouští zákon možnost, aby dlužník požadoval po předkupníkovi odkoupení více věcí. Půjde o věci, na něž se předkupní právo nevztahuje. Jako v případě každé výjimky bude namístě restriktivní výklad.

V obdobném postavení bude i dlužník, který může ztratit kupce ochotného koupit více věcí najednou, někdy i samostatně špatně prodejných nebo vůbec neprodejných. Proto tam, kde věci mají mezi sebou tak úzkou vazbu, že prodej ostatních věcí, ke kterým nebylo zřízeno (nebo eventuálně využito) předkupní právo, by postrádal hospodářský význam, nebo by dokonce po využití předkupního práva k jedné věci došlo ke zmaření obchodu a dlužníkovi by zůstaly ostatní věci bez vyhlídky na další prodej, je namístě závěr, že právě tehdy může dlužník požadovat odkoupení více věcí. I zde bude namístě restriktivní přístup a rozsah více věcí bude třeba omezit na míru co nejmenší.“https://www.beck-online.cz/bo/document-view.seam?documentId=nnptembrgrpwk5tlgiyc443cl4zdamjsl44dsx3qmyzdcnbz

B) Dražba provedená soudním exekutorem (soudem)

(§ 288 a § 289a insolvenčního zákona)

Dražebním prodejem nedochází k převodu vlastnického práva, ale k jeho originárnímu nabytí.

Proto předkupník v dražbě nemá předkupní právo podle ust. § 1124 odst. 1 o.z. nebo ust. § 3056 o.z.

To však neznamená, že by předkupník byl svého práva zcela zbaven. Jeho privilegované oprávnění však nevyplývá z hmotného práva (jako u prodeje mimo dražbu) a neřídí se postupy tam uvedenými, nýbrž z práva procesního (§ 335 a násl. o.s.ř.^[15]).

Konkrétní procesní postup (oznámení dražby a předkupního práva, atd.) je plně v gesci dražebníka, nebude proto podrobněji rozebírán; podstatné pro pochopení věci je, že učiní-li více dražitelů stejné nejvyšší podání, udělí soudní exekutor příklep nejprve tomu, komu svědčí předkupní právo, resp. spoluvlastníkovi (§ 336j odst. 1, § 338x odst. 1, resp. § 338 odst. 3 o.s.ř.). Uvedené je vedle zvláštního doručování jedinou výhodou předkupníka proti ostatním dražitelům.

Předkupník je sám často v insolvenci / exekuci; v takovém případě je vhodné provést společnou dražbu.

C) Veřejná dražba dobrovolná

(§ 287 insolvenčního zákona)

§ 17 odst. 5 zákona o veřejných dražbách^[16]

„…Věci, na nichž vázne zákonné předkupní právo státu podle zvláštních právních předpisů, zákonné předkupní právo spoluvlastníků, a byty a nebytové prostory, s nimiž je nakládání omezeno právem nájemců na přednostní nabytí vlastnictví nebo zákonným předkupním právem nájemců podle zvláštního právního předpisu, lze dražit, pouze vysloví-li každá z oprávněných osob s provedením dražby svůj souhlas formou písemného prohlášení opatřeného jejím úředně ověřeným podpisem a předloženého dražebníkovi nejpozději před podpisem dražební vyhlášky. Tento souhlas může být podmíněn tím, že nejnižší podání nebude nižší než cena v souhlasu uvedená.

I bez tohoto souhlasu je dražba přípustná, koná-li se na návrh správce konkursní podstaty, pokud správce konkursní podstaty písemně vyzval oprávněnou osobu k využití jejího předkupního práva nebo práva na přednostní nabytí předmětu dražby a toto právo nebylo včas využito…“

Citované ustanovení zjevně nereflektuje vývoj právní úpravy po 1.1.2008 (insolvenční zákon) ani po 1.1.2014 (o.z.). S ohledem na způsob uplatňování předkupního dle o.z. nemůže předkupník své předkupní právo využít před prodejem mimo dražbu. Je-li prodáno mimo dražbu, nelze dražit. Ano, Hlava XXII^[17].

§ 23 odst. 11 zákona o veřejných dražbách

„Má-li některý z účastníků dražby předkupní právo k předmětu dražby a doloží-li je dražebníkovi listinami nebo jejich úředně ověřenými opisy do zahájení dražby, není stanoveným příhozem vázán; učiní-li tento účastník dražby podání ve stejné výši jako nejvyšší podání, udělí licitátor příklep jemu.“

Platí vše, co bylo uvedeno pod písmenem B) k dražbě provedené soudním exekutorem (soudem) s výjimkou:

• Odlišné právní normy upravující podmínky a průběh dražby (zákon o veřejných dražbách).
• Insolvenční správce včas písemně předkupníkovi sdělí konkrétní informace o dražbě a poučí jej podle ust. § 23 odst. 11 zákona o veřejných dražbách – Jinak se předkupník může domáhat určení neplatnosti dražby.

V. ZÁVĚREM

S účinností o.z. se na chvilku zdálo, že zpeněžování spoluvlastnických podílů bude snazší a rychlejší. Následný legislativní vývoj nás z tohoto prchavého snu a období klidu a pohody vyvedl. Věřme, že (jako s mnohou jinou) se i s touto komplikací naučíme žít, ji překonávat, a to bez významnějších dopadů do rychlosti a výtěžnosti zpeněžení majetkové podstaty.

^[11] zákon č 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů

^[12] zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů

^[13] usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 27.5.2013, sen.zn. 1 VSPH 579/2013

^[14] JUDr. Lukáš SVOBODA: Občanský zákoník, VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), C. H. Beck, 1. vydání, 2014, str. 133 – 136:

^[15] zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“)

^[16] zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o veřejných dražbách“)

^[17] Josef HELLER: Hlava XXII (orig. Catch-22), Naše Vojsko, 1985