Předkupní právo k nemovité věci po 1. 1. 2018 – část 1

I. ÚVODEM

Od 1.1.2014 dosud platí předkupní právo vlastníka pozemku k budově na něm stojící a naopak (§ 3056 o.z.^[1]).

Ust. § 140 obč.zák.^[2] účinné do 31.12.2013 znalo předkupní právo spoluvlastníků ke spoluvlastnickým podílům ostatních spoluvlastníků.

Od 1.1.2014 do 31.12.2014 platilo jakési přechodné období, po které bylo toto předkupní právo zachováno (§ 3062 o.z.).

Od 1.1.2015 do 31.12.2017 neexistovalo předkupní právo spoluvlastníků ke spoluvlastnickým podílům ostatních spoluvlastníků.

Od 1.1.2018 dosud znovu existuje předkupní právo spoluvlastníků ke spoluvlastnickým podílům ostatních spoluvlastníků (§ 1124 o.z.).

Jest známo, že na ideálním spoluvlastnictví není vůbec nic ideálního, stejně jako na spoluvlastnictví podílovém. Jedná se o ďáblův vynález, který komplikuje mezilidské vztahy i správu věci, stejně jako zpeněžování majetkové podstaty dlužníka v insolvenčním řízení. Častá změna příslušné právní úpravy pak situaci rovněž neusnadňuje.

Zaměřme se na to, jak se předkupní právo k nemovité věci prosazuje v insolvenčním řízení a jak ovlivňuje (komplikuje) zpeněžování majetkové podstaty.

II. OBECNĚ K PŘEDKUPNÍMU PRÁVU

Předkupní právo může být:

a) Věcné (§ 2144 o.z.) – zavazuje každého vlastníka věci

Zavazuje nejen prvního povinného, ale po dobu existence předkupního práva i všechny jeho právní nástupce. 

b) Smluvní (§ 2147 odst. 2 o.z.) – zavazuje jen vlastníka, který se tak zavázal

Působí zásadně pouze mezi účastníky smlouvy o předkupním právu – nezavazuje tedy jeho právní nástupce.

Předkupní právo může vzniknout ze:

a) Smlouvy

Insolvenční správce není smluvním předkupním právem vázán (§ 284 odst. 2 i.f. insolvenčního zákona^[3]).

b) Zákona

Insolvenční správce je zákonným předkupním právem vázán (§ 284 odst. 2 i.p. insolvenčního zákona).

Příklady zákonných předkupních práv:

• předkupní právo spoluvlastníka nemovité věci (§ 1124 o.z.)
• předkupní právo vlastníka pozemku/stavby (§ 3056 o.z.)
• předkupní právo  člena rodiny u rodinného závodu (§ 704 odst. 2 o.z.)
• předkupní právo u práva stavby (§ 1254 o.z.)
• předkupní právo nájemce jednotky (§ 284 odst. 3 insolvenčního zákona, § 1187 o.z.)
• předkupní právo člena bytového družstva (§ 284 odst. 4 insolvenčního zákona, § 1188 o.z.)
• předkupní právo státu k pozemní části veřejného přístavu (§ 284 odst. 1 insolvenčního zákona, § 8 zákona o vnitrozemské plavbě^[4])
• předkupní právo státu k movité kulturní památce nebo národní kulturní památce (§ 13 zákona o státní památkové péči^[5])
• předkupní právo nájemce k pozemku, na němž se nachází zahrádková nebo chatová osada (§ 22 odst. 3 zákona o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku^[6])
• předkupní právo státu při prodeji nezastavěných pozemků ležících mimo sídelní útvary na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemků souvisejících s jeskyněmi (§ 61 zákona o ochraně přírody a krajiny^[7])
• předkupní právo státu reprezentovaného Státním pozemkovým úřadem k zemědělskému pozemku a pozemku tvořícímu rezervu státních pozemků (§ 15 zákona o Státním pozemkovém úřadu^[8])
• předkupní právo obce, kraje anebo státu pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo veřejné prostranství a ke stavbě na tomto pozemku (§ 101 stavebního zákona^[9])

III.  NEJČASTĚJŠÍ PŘÍPADY ZÁKONNÉHO PŘEDKUPNÍHO PRÁVA

Předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu nemovité věci od 1. 1. 2018

§ 1124 o.z.

„(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.“

§ 22 o.z.

„Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství;

jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní.

Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.“

Zákonodárce v důvodové zprávě k (znovu)zavedení předkupního práva uvádí, že „praxe ukazuje, že nebylo vhodné opustit úpravu zákonného předkupního práva pro převod spoluvlastnického podílu. Stávající úprava [účinná do 31.12.2017] obsažená v § 1124 a 1125 je uživatelsky složitá a nepřehledná. Zákonné předkupní právo v našem právním řádu fungovalo několik desítek let, jedná se tak o osvědčený institut a uživatelé s ním počítají a spoléhají na něj. Jeho zrušení nepřineslo v životě spoluvlastníků žádné zlepšení, a naopak celou úpravu převodu spoluvlastnického podílu a vypořádání zkomplikovalo. Návrh vyhovuje požadavkům praxe a opětovně zavádí ustanovení o zákonném předkupním právu, jehož znění se inspiruje § 140 OZ 1964“.

Předkupní právo ke stavbě na cizím pozemku, nebo k pozemku, na němž stojí cizí stavba
(Superficies solo cedit – Povrch ustupuje půdě)

§ 3056 o.z.

„(1) Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

(2) Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.“

Předkupní právo podle ust. § 3056 odst. 1 o.z. ke stavbě podle ust. § 509 o.z. (inženýrské sítě), jakož i předkupní právo, které takto vzniklo k pozemku, na němž je tato stavba zřízena, zaniklo dnem 27.2.2017.

Autor: Mgr. Bc. Tomáš Jirmásek

Pokračování článku uveřejníme v následujících dnech.

^[1] zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“)

^[2] zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31.12.2013 (dále jen „obč.zák.“)

^[3] zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „insolvenční zákon“)

^[4] zákon č. 114/1995 Sb., o vnitrozemské plavbě, ve znění pozdějších předpisů

^[5] zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů

^[6] zákon č. 221/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů

^[7]zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů

^[8] zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

^[9] zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů